Что новый 2015 год готовит нам на рынке недвижимости?

Юрий Кочетков 13.01.2015

 Рынок квартир открывает новый сезон 2015 года. В совершенно иных условиях, чем в 2014-м и, тем более, 2013-м году. На наших глазах происходит очередное переформатирование рынка. В чём оно состоит и в какое состояние грозит привести квартирный рынок столицы?

  1. Первое, к чему постепенно стоит привыкать, это то, что ипотеки станет меньше. Буквально в разы. Уже сейчас уровень ипотечных ставок отсёк, как минимум, треть аудитории из той, что была готова брать ипотеку год назад, скажем. Однако это ещё полбеды. Банки резко ужесточают условия выдачи — они прекрасно понимают, что значительное число людей, которые потеряют работу в ближайший год, вольётся в контингент будущих неплательщиков по кредитам.В принципе, всё это мы наблюдали 6 лет назад — зимой 2008/2009 года. Стоит напомнить, что доля ипотеки на вторичном рынке (первичный тогда был охвачен слабо) восстановилась лишь полтора года спустя точки старта кризиса-2008. И произошло это,во-многом, за счёт накачки государственными деньгами нескольких крупных банков, которые стали локомотивами ипотеки в 2010–2014 годах.
  2. Второе, о чём стоит упомянуть, это смена общего настроения рынка. «Рынок продавца» меняется на «рынок покупателя». Что это означает? Следующее: ключевым моментом станет торг. Покупатель еще в конце года начал выкручивать руки владельцам квартир, настаивая на ощутимых скидках. Причём, чем ближе ко дну рынка находится квартира, тем сильнее давление.Это также хорошо известное явление: при благоприятных, сбалансированных рыночных условиях цены сделок практически равны ценам предложения, при ажиотаже они становятся чуть выше цен предложения, а в кризисные времена расходятся на 5–10%. Естественно в пользу покупателя.
  3. Настаёт время свободных квартир. Это третий пункт в повестке нынешнего дня. Доля сделок по типу «живые деньги на свободную квартиру» всегда возрастает в кризисные и неопределённые времена. Накакой-то срок длинные цепочки альтернативных сделок уступят пальму первенства.

    Связано это буквально с двумя обстоятельствами. В описанные времена на рынок поступает значительный пул придерживаемых ранее квартир. Это и чисто «инвестиционные» квартиры, это и квартиры для детей, которые в силу обстоятельств хозяева были вынуждены пустить в продажу. Это и т.н. «дистресс-активы». То есть, быстропродающиеся квартиры тех, кто теряет бизнес или не в состоянии обслуживать кредиты. За такими квартирами начинается охота тех, кто обладает свободными деньгами, или возможностью закредитоваться на выгодных для себя условиях (причём, это не ипотека!).

  4. Застройщики готовятся к трудным временам. Выбор у них двоякий: либо разогнуть загнутые в 2014 году цены, либо смириться с ощутимым падением темпов реализации. Второй путь чреват кассовыми разрывами и остановкой строек. Первый же путь никто никогда не любил и не любит, однако по нему пришлось шагать прошлым летом, когда снижение цен маскировалось кампанией акций и скидок.

К чему должен в конечном итоге прийти рынок столичных квартир? Если говорить в двух словах, то к стабилизации условий проведения сделок. То есть, должны исчезнуть все остатки ажиотажного спроса как следствия девальвации рубля. Второй момент: цены должны отыграть вниз тот избыточный прирост, который был накоплен за последние месяцы. Ещё одно важное условие — это поиск баланса между ипотечными деньгами и т.н. живыми деньгами. В 2014 этот баланс был смещён в пользу ипотеки, в конце 2014/начале 2015 года — в пользу живых денег.

В ближайшие месяцы рынок ждут непростые времена, некий переходный период. Главный отличительный момент — сильное снижение числа сделок, вызванное дисбалансом спроса, ожиданий и текущих цен. На всё это накладывается полноценный кризис в ипотечном сегменте и негативные ожидания касательно доходов граждан в ближайшие 1–2 года.

Большую роль сыграет поведение хозяев квартир. Сейчас многие убрали свой товар с рынка, пережидая времена неопределённости. Вопрос — когда они вернутся на рынок? Подтолкнуть их, кстати, сможет негативный информационный фон, то есть, попросту ожидание падения рублёвых цен на рынке квартир.

Восстановления ипотеки не стоит ждать, по крайней мере, до тех пор, пока ключевая ставка Центробанка не вернётся хотя бы на уровень 10–11%. В силу инертности банков даже в этом случае либерализация условий выдачи кредитов займёт 1–2 месяца, плюс ещё примерно такой же срок займёт подбор квартир на новые ипотечные кредиты. И только после этого мы почувствуем воздействие ипотечных денег.

Одним словом, треугольник «деньги — цены — объём предложения» находится в поиске точки баланса в новых складывающихся условиях. Денег становится меньше, но и предложение вторичного рынка пока находится на очень низком уровне. Динамику же цен пока оценивать рано…

Для информации некоторые аналитические графики характеризующие цены на рынке недвижимости в Москве, от автора.

На графике — кв.м. Москвы исчисленный в прошломесячных баррелях нефти Urals. Простая графическа объяснялка — почему рынок квартир в Мск не удержится на нынешнем уровне цен. Хорошо видно то как рынок оторвался от денежной базы в 2014г. Т.е. либо смириться с кратным снижением сделок/продаж, либо откручивать ценник вниз. В моей идеологии рынка всё это называется «влетели в полуцикл переоценки квартир». Ю.Кочетков Вернусь ещё раз к прогнозу обвала МРН в 2016г. (видимо, несбывшегося). Я возился с этой темой в 2009-2010гг., смотрел западный опыт и всё такое. Так как просчитать нашу тогдашнюю реальность было затруднительно, то умозрительно применил западные циклы к нам. Вышло, что наша система опять расбалансируется в 2016 году, расбалансируется через деньги/кредиты. То есть, народ должен был на волне оптимизма закредитоваться по самое немогу и влезть на ипотечную иглу. Тут нам в 2015 должны были отрезать западные деньги, ну и все бы покатилось. Сейчас попалась в одной статье картинка 18-летнего цикла РН. Наша московская динамика цен очень неплохо ложится в неё, если учесть, что рост рынка нулевых стартовал в 2001/2002 годах, этап промежуточных потрясений пришелся на 2008-2009. Так вот полноценный шандарах по этой теории 18-летнего цикла также приходится на 2016 год! Причем, 2013/2014 — момент «ипотечного перелома» тренда. То есть, ставка — вниз, закредитованность — вверх. На этой волне эйфории мы бы и влетели в ипотечный кризис во 2-й половине 2015 года и в видимый на графиках шандарах цен 2016 года затем. Но, как мы видим, всё сдвинулось ускорилось/примерно на один год. PS: Надо взять на заметку, что период восстановления займёт примерно 4 года по теории этого цикла. PPS: Да… ещё момент: эта вся красота есть следствие европейского 7-летнего экономического цикла, как я понял. Ю.Кочетков

 Прогнозы участников рынка на 2015 год.

Мария ЛитинецкаяМария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

Какие прогнозы на 2015 год?

Экономическая ситуация в 2014 году в определенной степени повторяет сценарий 2008 года. Конечно, сравнение является не совсем корректным в связи с несколькими обстоятельствами, в число которых входят различные причины кризиса, неодинаковый уровень благосостояния общества, несопоставимые объемы кредитования и пр. Тем не менее, 2008 год является ближайшим примером, от которого можно отталкиваться для составления прогнозов на 2015 год. По аналогии с предыдущим кризисом с поправкой на текущую ситуацию развитие рынка жилья в перспективе ожидается по следующему сценарию:

  • увеличение ипотечных ставок до 19–25% с января 2015 года;
  • сокращение объемов коммерческой ипотеки по итогам 2015 года до уровня 2005 — 2006 гг. (без учета социальной ипотеки);
  • приостановка выдачи кредитов мелкими банками и смещение доли ипотечного кредитования в сторону наиболее крупных структур, прежде всего — Сбербанка и ВТБ24 (80–90%);
  • уменьшение количества сделок на рынке жилья как минимум на 30–40%;
  • переориентирование спроса с первичного на вторичный рынок до соотношения 20–30% к 70–80%;
  • поддержка спроса преимущественно за счет альтернативных сделок (длинные цепочки, сложные сделки, обмен с доплатой);
  • снижение цен в наименее ликвидных объектах (на первичном рынке — на 10–30%) в связи с увеличением конкуренции и превышением предложения над спросом;
  • увеличение общих сроков реализации проектов на рынке новостроек;
  • уход с рынка мелких застройщиков и заморозка отдельных объектов;
  • заморозка проектов на этапе разработки концепции или пересмотр ТЭП, класса жилья и других параметров;
  • на рынке новостроек — смещение спроса в сторону готовых объектов, проектов с наилучшим сочетанием цена-качество, объектов наиболее известных и надежных застройщиков.

Анна ЛевитоваАнна Левитова, управляющий Партнер «EVANS»

Какие прогнозы на 2015 год?

Скорее всего в начале 2015 г. (в первом, а может и во втором квартале) на рынке будет затишье и количество сделок существенно снизиться, так как все игроки осознают, что наступил кризис и будут выжидать стабилизации. Покупатели будут ждать «дна», а продавцы будут держаться, надеясь «пересидеть» кризис. Так как данный кризис, скорее всего, будет более затяжной и продлится дольше, чем предыдущий, ко второму полугодию некоторые продавцы, возможно, начнут соглашаться выходить на сделки по существенно более низким ценам.

Иван ПотаповИван Потапов, руководитель Департамента продаж Группы Компаний «САПСАН»

Какие прогнозы на 2015 год?

Наиболее вероятно, что по сравнению с 2014 годом объемы продаж на первичном рынке упадут на 30–50%. При этом цены останутсяболее-менее стабильными. Доля валютной себестоимости не позволит снижать цены и при помощи таких рычагов стимулировать продажи. Значительно обострится конкурентная борьба, поскольку покупателей станет меньше. Думаю, в этой ситуации мы можем увидеть очень интересные перестановки на рынке, практически «выживание» по Дарвину. Устойчивые проекты с хорошей концепцией, качественной застройкой, грамотным девелопером будут чувствовать себя вполне уверенно. Проекты, имеющие существенные недостатки или ошибки, будут вынуждены демпинговать и предлагать какие-то серьезные скидки, чтобы обеспечить поступление хоть каких-то средств. Перед застройщиками, имеющими серьезную кредитную нагрузку, в следующем году может всерьез встать вопрос выживания на рынке. Кому-топридется снизить темпы строительства, причем вплоть до заморозки объектов. ГК «САПСАН» оптимистично смотреть в будущее позволяет отсутствие кредитной нагрузки в нашем проекте «Мелодия леса».

Что нас ждет в 2015 году?

Все ближе к доллару: когда евро достигнет паритета с американской валютой. Что будет с евро? Ничего хорошего. Подробнее на РБК: http://daily.rbc.ru/opinions/economics/26/01/2015/54c632579a79470a0b68716e#[lenta_body]-[news

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.