Советы как проверить продавца новостройки

1. Как ознакомиться с информацией кто строит и кто продает?

Каждый, кто собирается купить квартиру в новостройке должен подстраховаться и проверить у Застройщика документы, которые он обязан показать. Итак, документы, которые застройщик обязан показать любому обратившемуся лицу по требованию участника долевого строительства в соответствии с п.2 ст.21 214-ФЗ Застройщик обязан представить для ознакомления::

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. заключение государственной экспертизы проектной документации;
  4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (не всегда Застройщик строит то, что там написано/заложено проектом, оптимизация расходов, снижение стоимости фасада, отделки мест общего пользования, исключение/оптимизация внутренней инженерии жилого дома и пр., поэтому данную документацию Застройщик хранит, и никому не показывает. Состав Проектной документации определен здесь Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»);
  5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  6. учредительные документы застройщика;
  7. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  8. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  9. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
  10. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
  11. Документ типа «ОСАГО для Застройщиков» это банковская гарантия или полис взаимного страхования ответственности Застройщика согласно ст.12.1. Закона 214-ФЗ

При требовании показать указанные выше документы у застройщика вы можете ссылаться на соответствующий закон:  ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Застройщик представляет документы  в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Помимо этих документов обязательно нужно посмотреть проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Информация о застройщике должна содержать информацию:

  •  о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
  • о государственной регистрации застройщика;
  • об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
  • о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
  • о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
  • Информация о проекте строительства
  • Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
  •  о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • о разрешении на строительство;
  • о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
  • о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
  • о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
  • о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
  • о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
  • о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;
  • о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  • о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
  • о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
  • об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

2. На что обращаем внимание при первом знакомстве с Застройщиком.

При требовании показать указанные выше документы у Застройщика вы можете ссылаться на соответствующий закон:  ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вам могут и отказать, тогда вас это должно насторожить при выборе застройщика.

И еще обязательно проверяйте полномочия лица, фирмы, которые участвуют в переговорах и ставят подписи.

Доверенности на право заключения Договоров от имени Застройщика должны быть в обязательном порядке Вами запрошены (заверенные копии).

Если в предлагаемом Вам Договоре стоит иное юридическое лицо (например ООО «ХХХL»), не то, которое владеет правами на земельный участок (применительно к ЖК «МАЯК» — это был ООО «Континент» сейчас кто владелец земельного участка, можно узнать сделав запрос в Росреестр — и получить выписку из ЕГРП, сделать это может любое физическое лицо и получить выписку на владельца земельного участка с кадастровым № 50:48:0010405:715) — стоит задуматься /отказаться?/ о заключении с данным юридическим лицом Договора (ООО «ХХХL»), тем более перечислять ему денежные средства, как минимум следует затребовать договорные отношения, на основании которых Застройщик переуступил свои обязательства другому юридическому лицу (ООО «ХХХL»), с обязательным перечнем переуступленных квартир и помещений, с приложением Акта о выполнении инвестиционных обязательств ООО «ХХХL» перед Застройщиком (т.е. что оплатил свою долю или иные обязательства). Только тогда можно делать предположения, что ООО «ХХХL» — имеет право на данные квартиры. Естественно, все копии договоров должны быть заверены Застройщиком (а не ООО «ХХХL»).

Справка: Согласно Федеральному закону от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов <…>» (далее – закон № 214-ФЗ), привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с правом получения по окончании строительства квартиры в собственность допускается только тремя способами

  1. на основании договора участия в долевом строительстве,
  2. путем выпуска жилищных сертификатов или
  3. через участие в жилищно-строительных либо жилищных накопительных кооперативах.

Любые другие варианты являются незаконными, но тем не менее они очень популярны у застройщиков, потому что работать по договорам долевого участия в строительстве им труднее и дороже. На случай таких обходных схем в законе № 214-ФЗ предусмотрена специальная норма: гражданин может потребовать немедленного возврата денег, а также уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса (причем в двойном размере) и сверх того – компенсации причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Оснований для удержания из этих сумм неустойки у застройщика в таком случае нет.

Избегайте организации которые осуществляют продажу квартир привлекая денежные средства граждан в обход Закона № 214 ФЗ » О долевом строительстве», оформляя предварительный договор купли — продажи квартиры,предварительный договор долевого участия,  договор участия в ЖСК (по 214 ФЗ такой договор должен быть зарегистрирован в Росреестре), договор бронирования. Все эти сделки не законны. Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство.

Статья  «10 шагов как не стать обманутым дольщиком«

 3. Заключение с Застройщиком Предварительного Договора участия в долевом строительстве (ПДДУ)

Это тоже один из вариантов обхода обязательных требований закона № 214-ФЗ. Поэтому рисков тут не меньше, чем в любых других «серых» схемах. Предварительный договор не требует госрегистрации в отличие от основного договора участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ), а значит, ничто не мешает застройщику продать одни и те же квартиры по нескольку раз. Кроме того, обычно застройщики работают по «серым» схемам, потому что просто не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве – например, из-за отсутствия разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Есть риск, что такой дом вообще никогда не будет введен в эксплуатацию.

Стоит отметить, что предварительный Договор заключается сроком на 1 (один) год, и поэтому всегда есть риск, что Застройщик окажется не добросовестным, Вы заплатите ему все деньги по предварительному Договору, а он откажется оформлять с Вами основной Договор Долевого участия (не всегда умышленно, а например из-за наступления кризиса, к Застройщику банк или иной кредитор предъявил требования о выплате долгов или иные права, на Застройщика заведут дело о банкротстве и ему уже будет не до Вас, Вашу (которая по закону ещё принадлежит ему) — он переуступит за долги и не сумеет Вам её передать по Договору долевого участия, соблюдая все формальности государственной регистрации прав по ДДУ. А срок, действия заключенного с Вами предварительного Договора  1 (один) год — уже истечет, и Вы можете рассчитывать на возврат своих средств только в результате процедуры банкротства из состава конкурсной массы(«крохи»).

Сказать о том, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не имеет ничего общего с 214-ФЗ и скорее противоречит ему, пожалуй, нужно сразу, чтобы развеять все сомнения. Суть этого закона не просто в подписании договора долевого участия (ДДУ) и необходимости его регистрации в соответствующих госорганах (ДДУ считается заключенным только с момента его регистрации). По данному договору покупатель приобретает не возможность в будущем получить квадратные метры и тем более — не векселя и какие-либо другие ценные бумаги, а квартиру, в том числе и недостроенную. При приобретении недвижимости по ДДУ покупателям, в соответствии с п. 13 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет возводиться дом, и само здание. 
   В соответствии с 214-ФЗ участок и дом каждому конкретному покупателю (дольщику) передаются пропорционально его инвестициям, т.е. фактически по ДДУ покупатель получает в залог оговоренную в его договоре квартиру, которая после окончания строительства переходит в личную собственность дольщика (либо в собственность всех членов его семьи). Приключись с застройщиком финансовый крах, квадратные метры и/или права на них однозначно остаются у покупателя. Кроме того, в договоре долевого участия строго оговариваются сроки возведения и сдачи дома, параметры квартиры и права и обязательства сторон, в том числе определена ответственность застройщика или девелопера за нарушение сроков строительства. Предварительный же договор долевого участия вообще не подлежит регистрации, и квартира, т.е. права на конкретное имущество, по нему передаваться никак не могут. По своей сути это простой предварительный договор в соответствии с которым вы и продавец обязуетесь заключить в будущем не договор купли-продажи, а договор долевого участия. 
   По ПДДУ на самом деле вообще ничего не продается, как и по любым другим предварительным договорам, которые согласно ГК РФ являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Конкретно же по предварительному договору участия в долевом строительстве стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ, в котором к сожалению из практики условия очень сильно отличаются, в том числе и по срокам.

По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке новостройки в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.

Кроме того, привлечение застройщиком денежных средств граждан в долевое строительство не теми способами, которые указаны в законе № 214-ФЗ, считается нарушением прав потребителя, и вы можете потребовать за это компенсации морального вреда (ст. 15 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 8 обзора от 04.12.13). Причем сейчас стала встречаться практика компенсации морального вреда не в символических, а во вполне ощутимых размерах – например, в размере 50 тыс. рублей (см. п. 28 обзора от 04.12.13). Также, если застройщик не удовлетворит ваши требования добровольно, суд может взыскать с него штраф в размере половины той суммы, которую взыщет в вашу пользу (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1).

4. Какие существуют обязательные требования к Предварительному Договору долевого участия (ПДДУ)

ПДДУ, закон и оплата.
Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя. Отношения субъектов по ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ как по предварительным договорам. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. А вся необходимость в заключение ПДДУ определена за частую тем, что застройщик или продавцы не готовы заключать ДДУ и регистрировать его как того требует закон по ряду причин: — отсутствуют достаточные документы на строительство, разрешения, согласования и т.д. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство. Однако оплата производится в полном объёме, да ещё с условиями о штрафах, если вы вдруг откажетесь с вас удержат проценты и за частую не малые. По этому подписав ПДДУ и оплатив полную стоимость вы становитесь заложниками ситуации, которая за частую складывается не в пользу покупателей.
По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке новостройки в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.
Но бывает и иначе.
Застройщики, используя эту схему, зачастую требуют полной оплаты жилья. Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.
Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? По тому, что желание получить деньги раньше чем получить соответствующие разрешения очень велико. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости.
Если застройщик не хочет обманывать покупателей, но решается на заключение предварительных договоров, прежде всего он не будет скрывать, что ПДДУ – это не аналог ДДУ, предложит максимально понятный и содержательный документ, и не будет требовать полной оплаты ограничившись небольшим авансовым платежом (не более 10% от стоимости квартиры).
Главное, чтобы в предварительном договоре четко был установлен его предмет, т.е. там должны быть подробно изложены условия будущего договора долевого участия, а также обязательства продавца и покупателя квартиры по поводу заключения ДДУ, суды (если вдруг дело дойдет до них) рассматривают ПДДУ как намерения сторон. Если в них не будет ясности, не трудно догадаться, что купленную новостройку можно будет потерять.
Один из главных пунктов ПДДУ – определение объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией, который будет передан покупателю-дольщику сначала, по факту заключения ДДУ, в залог, а после ввода дома в эксплуатацию – в собственность. В ПДДУ должны быть указаны все параметры и характеристики приобретаемой квартиры – ее размеры, количество комнат, этаж, расположение на этаже и в доме, лучше, если будет приложен план квартиры и схемы дома (секции) и этажа, на которых будет указано, где именно находится приобретаемая недвижимость. Если квартира подразумевает отделку, то должно быть описано, какую именно и какими материалами.
Еще один важный пункт ПДДУ – условия заключения ДДУ. В ПДДУ обязательно должен быть определен срок, в который стороны обязываются подписать договор долевого участия, с определённым сроком завершения строительства указанном в ДДУ, чтобы это были конкретные даты. В ПДДУ обычно можно встретить подобную формулировку: «Стороны обязуются заключить ДДУ через месяц после получения застройщиком разрешительной документации», и вот такая фраза должна настораживать, ведь она позволяет застройщику тянуть с заключением основного договора фактически бесконечно. А вы не сможете расторгнуть договор в одностороннем порядке не уплатив штрафных санкций.

Если Застройщик Вам предлагает заключить ПДДУ сроком на 1 (один) год — то это сигнал для Вас — быть настороже, ведь Гражданский Кодекс говорит: что если в указанный срок, — не будет заключен основной Договор ДДУ, то сделка АВТОМАТИЧЕСКИ РАСТОРГАЕТСЯ без уведомлений и прочих формальностей (но, если стороны не изъявили желание её продлить, подписав дополнительное соглашение, что согласитесь не всегда найдет отклик у Застройщика). Получается, что если Вы заключили ПДДУ — и отдали Застройщику миллион рублей, то по прошествии 1 года, если основной ДДУ не заключен, Вы можете рассчитывать на возврат Вам от Застройщика миллиона рублей, которые Вы заплатили ему по ПредДДУ. Застройщик ничего не теряет, а Вы — время, деньги, проценты пока эти деньги лежали не в банке, а у Застройщика. Поэтому вопрос благонадежности Застройщика — стоит на первом плане при заключении ПДДУ.

Также, как отмечают эксперты, в ПДДУ должны указываться стоимость приобретаемой квартиры (цена ДДУ), сроки и порядок оплаты. Если по ПДДУ предусмотрено денежное обеспечение или депозит (а на практике это всегда имеет место), то необходимо проследить, чтобы в договоре было условие о зачислении соответствующих сумм в счет стоимости жилья при заключении ДДУ. Обычно с «денежными» пунктами проблем не бывает, но иногда стоимость не указывается либо застройщик или девелопер оставляет за собой право ее изменить, как правило, ссылаясь на то, что после окончания строительства БТИ, производя замер объекта, может насчитать несколько другую площадь. В таком случае для изменения цены есть основание, а вот если возможность уменьшения или увеличения стоимости жилья никак не объясняется либо цена в ПДДУ вообще не фигурирует, стоит серьезно задуматься о покупке данного объекта.
Хорошо, если в ПДДУ будет информация о сроках окончания строительства дома и сроках передачи объекта долевого строительства покупателю – дольщику, а также гарантийный срок на здание и квартиру. А если к примеру, вы подписываете ПДДУ в конце 2011 года с обязательствами заключения ДДУ до конца 2012 года, в установленый (в конце 2012 года) срок с вами подписывают ДДУ, который содержит срок окончания строительства конец 2014 года, что тогда?
Стоит отметить, что ПДДУ согласно ГК РФ, впрочем как и любой другой предварительный договор необходимо заключать в форме, установленной для ДДУ, т.е. в письменной, а стороны в этом договоре обычно называются «застройщик» и «участник долевого строительства».
Суд поможет?
С любым застройщиком может произойти все что угодно, прав на квартиру при заключении ПДДУ не возникает, в отличии от оформленого ДДУ и регистрации его в государственных органах. Кроме того, при заключении ПДДУ гораздо выше риск двойных продаж. Для покупателя-дольщика в подписании предварительного договора нет абсолютно никакой выгоды: стоимость квартиры остается той же, строительство точно не будет вестись быстрее, т.к. если застройщик не способен обеспечить согласование необходимых для подписания ДДУ документов, он не сможет обеспечить и ускоренное строительство. И к тому же отсутствие необходимой документации – это показатель риска вступления в отношения с данным застройщиком, ведь никто не может гарантировать, что эти документы вообще будут оформлены. Будущий собственник, покупая квартиру по ПДДУ, несет гораздо большие риски, нежели при оформлении сделки в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия. Приобретение квартиры в новостройке с подписанием предварительных договоров (в том числе и ПДДУ), это очень большой риск.
Самая частая проблема, с которой приходится сталкиваться покупателям, заключившим предварительный договор долевого участия, — затягивание подписания ДДУ. И тогда прямая дорога в суд. Можно подать иск о понуждении заключить договор долевого участия либо иск о расторжении предварительного договора и возврате уплаченного обеспечения. Обычно подобные дела решаются в пользу покупателей жилья, особенно если они исполняли все свои обязанности, установленные в ПДДУ, и вовремя внесли «обеспечение» или «депозит». Вот только придется запастись временем и терпением, суд — инстанция не быстрая. И нервы тоже придется потратить. И не факт, что вы сможете получить назад денежные средства, если данная компания с уставным капиталом 10 000 рублей и отсутствующе имуществом, специально создавалась для перепродаж.
С ПДДУ возможны и другие сложности. Например, строительство дома может затянуться, и если по договору долевого участия заемщик получит неплохую компенсацию — за каждый день просрочки застройщик платит пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц), — а потом, скорее всего, и квартиру в собственность, то ПДДУ подобных штрафных санкций не предусматривает. В лучшем случае предварительный договор признается ничтожным (недействительным, причем с момента подписания) и уплаченные в качестве «депозита» денежки возвращаются покупателю. Ссылаться в данном случае можно и нужно на закон «О защите прав потребителей», требуя также оплаты убытков и неустойки (не такой существенной как при заключении ДДУ, но все же).
Суды, как правило, решают спор в пользу несостоявшихся собственников жилья, вот только на возвращенные средства купить другую квартиру, скорее всего, не получится, ведь цены на жилье сегодня пусть и не очень активно, но растут.
А еще одна глобальная проблема, которая может возникнуть при заключении ПДДУ вместо ДДУ, связана с банкротством застройщика. «Если такое произойдет, дольщики обязаны обращаться в арбитражный суд с требованиями либо о передаче жилого помещения, либо о взыскании рыночной стоимости квартиры.
Данные споры решаются в пользу покупателей, поскольку в соответствии с 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года любые договоры, направленные на продажу квартир дольщикам, должны считаться действующими, действительными и порождать обязанность строительных компаний передавать квартиры дольщикам при любых обстоятельствах. Но гарантировать положительное решение суда, естественно, невозможно, ведь в подобных сделках и в предварительных договорах долевого участия скрывается целый ряд различных нюансов. И в результате договор может быть признан ничтожным: покупатель не получит квартиру, и скорее всего не вернет свои деньги ввиду отсутствия их у ответчика (банкрота).

Резюме
Предварительный договор долевого участия не регистрируется в госорганах и не дает покупателям никаких прав на жилье, а лишь определяет намерения сторон в будущем заключить ДДУ. Если в этом случае не взимается некий «депозит» в обеспечение исполнения ПДДУ либо «депозит» небольшой и не участвует в строительстве, то ничего страшного нет, а вот если застройщик требует оплаты и тем более стопроцентной, то очевидно, что предварительный договор используется, чтобы обойти 214-ФЗ. И заключать его эксперты рынка и юристы все-таки не рекомендуют, так как в случае чего свои права можно будет отстоять только в суде, и получить квартиру вряд ли удастся, хорошо, если вернутся все деньги.
ПДДУ – это обход 214-ФЗ закона, самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи.

PS. Стоит по доброму отказаться от авантюры с квартирой новостройкой, Если Вам предлагают заключить ПредДДУ — в форме документа, оформленный хуже чем приобретение шкафа в мебельном магазине (в нем всегда указаны размеры шкафа и прилагается схема шкафа с полками, выдвижными ящиками, открывающимися или глухими дверями и пр. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ требования к покупке), т.е. если в ПДДУ отсутствует:

  • Схема расположения квартиры на этаже с обозначением контуров помещения и конфигурации комнат в квартире (вспомните мультик про Васю Куралесова, которому продали животное с четырьмя лапами, ушами и хвостом, но не то что он покупал)
  • ПДДУ подписывается не Генеральным директором Застройщика (на основании Устава),, а человеком по доверенности: бухгалтером, риэтором, менеджером по продажам и пр. лицами, которые сегодня работают, а завтра уже не работают у Застройщика (подпись этого лица не заверяется никем, и проверить тот ли человек подписал Договор — просто не возможно, только если это не делается в Вашем присутствии с предъявлением оригинала доверенности и паспорта подписанта от Застройщика). К тому же Доверенность имеет срок действия, и её всегда можно отозвать — это не вечный документ, а узнать об этом можно только у лица, который выдал эту доверенность.
  • ПДДУ подписан и проставлена печать организации только на последней странице Договора (с реквизитами и главой «Форс-мажор»), там где не фиксируются существенные условия Договора (цена, площадь, сроки, наименование объекта и пр.). Т.е. Договор не сшит веревкой и не пронумерованы страницы на сшивке с подписями двух сторон.
  • К счастью, не все застройщика в г. Самара действуют по таким «правилам», и чтут законы Российской Федерации, предпочитая легальную схему установленную Федеральным законом №214-ФЗ, в котором выполнение всех вышеперечисленных вопросов относится к функциям органов государственной власти — регистратором Росреестра, только тогда можно спать спокойно.

Источник: Все Дела. Юридический форум

Источник: Общественная организация «Соинвестор»

Источник: Москомстройинвест

Примечание: НОВИНКА в законодательстве с 2014 г. все Застройщики обязаны предъявить обеспечение по Договорам ДДУ в силу Статья 12.1. 214-ФЗ «Способы обеспечения исполнения обязательств по договору»:

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке,

Примечание: НОВИНКА с 2016 г. в законодательстве по 214-ФЗ   все Застройщики :

  1. Введена уголовная ответственность Застройщика за обход требований 214-ФЗ
  2. Введены дополнительные требования к Застройщику по нормативам уставного капитала (теперь он должен быть очень большим)
  3. Введены дополнительные требования по финансовой устойчивости Застройщика, и требования к его руководству (не судимые по экономическим преступлениям)
  4. Распространили действие 214-ФЗ на сблокированные дома (таунхаусы)
  5. Все ЖСК (Жилищно-строительные кооперативы), обязали с июля 2016 г. соответствовать требованиям 214-ФЗ, ранее они полностью обходили все требования этого закона.
  6. Расширены полномочия Застройщика по привлечению денежных средств на строительство социальных объектов и пр.
  7. Запрет переуступки (цессии) неоплаченых ДДУ
  8. Дополнительные полномочия органам госвласти по проверке и пресечению работы недобросовестных Застройщиков.
  9. Обязанность органов госвласти создать реестр застройщиков в регионе и вывесить его на своем сайте.

Система ГАРАНТ:
ОСАГО для строителей

Для компаний, продающих жилье по 214-ФЗ, новый закон носит обязательный характер. Сейчас «законопослушные» застройщики будут не вправе начать регистрацию договоров долевого участия, пока не выберут один из трех способов защиты прав дольщиков.

Если строительная компания намеревается взять поручительство банка (за надлежащее исполнение обязательств по передаче жилья дольщикам), ей нужно заключить соответствующий договор с этим финансовым учреждением. При этом банк должен работать на рынке как минимум пять лет, иметь не менее 200 млн руб. уставного капитала и 1 млрд руб. собственных средств. Сумма ответственности поручителя (банка) перед дольщиком должна равняться стоимости жилья, которая указана в договоре с застройщиком. Но быть не меньше среднерыночной цены квадратного метра общей площади жилья, которую устанавливает Министерство регионального развития РФ.

Если данный способ не подходит, у застройщиков есть еще два варианта – по страхованию гражданской ответственности. Можно либо заключить договор с частной страховой фирмой, либо вступить в так называемое общество взаимного страхования. Его учредителями должны стать как минимум 30 компаний, которые строят и продают жилье в соответствии с 214-ФЗ не менее трех лет. В случае банкротства одного из участников общества остальные будут нести субсидиарную ответственность по его обязательствам перед дольщиками.

Чтобы получить страховое возмещение, у покупателей жилья должен быть судебный вердикт об обращении взыскания на предмет залога либо решение об открытии конкурсного производства.

Договор страхования с частной компанией должен действовать до момента передачи квартиры. Но при этом дольщикам оставили право получить возмещение по страховому случаю, если он наступит в течение двух лет после передачи жилья.

Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей (как на первичном, так и на вторичном рынке) и арендаторов недвижимости: www.riskover.ru

сведения о контрагенте см.  на сайте ФНС РФ

Советы как проверить продавца новостройки: 3 комментария

  1. Narshal

    статья почему стремно подписывать с Застройщиком Предварительный Договор Долевого участия http://xn--24-dlcma9alib4a7j.xn--p1ai/news/predvaritelnyj_dogovor_dolevogo_uchastija_pddu/2013-10-05-33
    Есть куча способов у застройщика уклониться от подписания основного договора ДДУ, не существенных условий (например срока завершения строительства объекта — это срок получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и срок передачи Участнику Объекта в ХХ квартале 20ХХ года — никогда не прописывают в ПДДУ, а это существенное условие по 214-ФЗ.
    Отсутствие точного описания Объекта и приложении его экспликации на плане этажа — тоже отсутствует, и пр.)
    Во всех случаях недобросовестности Застройщика Дольщик получит возврат денег с удержанием 5-10%, и то по суду.

  2. Dmitry

    Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей (как на первичном, так и на вторичном рынке) и арендаторов недвижимости:
    http://www.riskover.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.